Sous prétexte que nous sommes nombreux à chercher un appart' à la rentrée, certains propriétaires se prennent pour les rois du Far West. Voici le top 5 des arnaques bien évidemment, totalement illégales !
Beaucoup d'entre nous se font avoir car trop peu conscients des limites à ne pas dépasser par les propriétaires qui ont souvent tendance à avoir plus de zèle que ce qui leur est permis.
L'étudiant Bordelais te propose donc le top 5 des choses que tout locataire devrait savoir. Et afin de justifier nos dires, à la fin vous trouverez les références juridiques, notamment du Code pénal.
1 - Quels justificatifs peut me demander le propriétaire pour mon dossier de location ?
Les pièces suivantes ne peuvent pas être demandées :
- une photographie d'identité, exceptée celle qui sera sur votre pièce justificative d'identité,
- votre carte de sécurité social,
- une copie de votre relevé de compte bancaire ou postal,
- une attestation d'absence de crédit en cours,
- une autorisation de prélèvement automatique (attention à ce point là, personne ne peut exiger que vous mettiez en place un prélèvement automatique chaque mois pour votre loyer)
- une attestation du précédent bailleur indiquant que vous étiez à jour de vos loyers et charges à partir du moment où vous fournissez d'autres justificatifs tels que les quittances de loyer
- un chèque de réservation du logement (nombreux sont les propriétaires à vous demander un chèque pour "bloquer" les visites mais en aucun droit le propriétaire peut vous réclamer un chèque, le mieux dans ces cas là, c'est d'avoir votre dossier tout prêt avec vous au cas où),
- votre dossier médical personnel (oui ça arrive que certains veuillent s'assurer de votre condition physique voire même mentale mais à moins que vous demandiez un logement adapté ou spécifique comme dans le cas d'une personne en fauteuil),
- un extrait de casier judiciaire (ça semble abhérrant mais certains propriétaires ne renoncent devant rien pour s'assurer de la ""fiabilité"" de leur locataire).
2 - Comment marche la Caution le dépôt de garantie ?
On parle assez souvent, et à tord, de la caution qu'on laisse au propriétaire. Le terme caution est totalement inapproprié car le principe même d'une caution est illégal, de plus, une caution est une personne, le garant. C'est pour cela que l'on parle de dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie ne peut excéder l'équivalent de deux mois de loyer sans les charges.
Autrement dit, si votre loyer est de 380 € comprenant 30 € de charge (350 € sans charge) votre dépôt de garantie ne peut être supérieur à 350x2=700 €, au-delà, le propriétaire n'est plus dans ses droits.
Il est aussi possible de payer le loyer avec plusieurs mois d'avance, si vous payez votre loyer avec au moins 3 mois d'avance, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Lorsque vous quittez votre logement, votre dépôt de garantie doit vous être restitué dans les deux mois suivant la fin du contrat (fin du préavis ou fin du bail), sans quoi, vous pouvez poursuivre votre propriétaire avec intérêt.
En cas de dégradation, votre dépôt de garantie peut servir à couvrir les frais occasionnés qui doivent cependant être justifiés (factures, devis). Vous pouvez tout à fait réaliser les travaux vous-même s'il s'agit par exemple de repeindre un mur ou de refaire du papier peint.
Source : article 22 de la loi du 6 juillet 1989
3 - Je pars, comment ça marche le préavis ? Et quelles sont les démarches ?
Ça y est, c'est fini. Pour diverses raisons vous quittez votre logement. Comment faire ?
Tout d'abord, l'annonce de votre départ doit être adressée par lettre recommandée à votre propriétaire ou l'agence qui vous loue l'appartement. La date retenue est celle du cachet de la poste.
Dans le cas d'une location meublée, votre préavis est d'un mois maximum et dans le cas d'une location vide, trois mois.
Cependant, la loi vous autorise à ne faire qu'un mois de préavis pour les raisons suivantes :
- premier emploi,
- perte d'emploi,
- nouvel emploi suite à la perte d'emploi.
Mais méfiez-vous, si jamais vous réalisez l'état des lieux de sortie avant la fin du préavis, vous êtes toujours soumis à payer le loyer jusqu'à la fin. Certaines personnes peu scrupuleuses sont ainsi capables de continuer à vous faire payer vos trois mois de préavis alors que l'appartement que vous occupiez est déjà relouer. C'est pour cela qu'il ne faut pas hésiter à faire une procuration pour faire réaliser votre état des lieux par une tierce personne à la fin du préavis, à moins que votre propriétaire ou votre agence vous annonce qu'ils ont trouvé un nouveau locataire.
De plus, si les clés sont données avant la fin du préavis, vous êtes toujours soumis à payer le loyer jusqu'à la fin mais cependant, il n'est plus nécessaire que vous soyez assuré pour le logement dans lequel vous ne vivez plus. Si un accident arrive après la remise des clés, le propriétaire ne peut pas se retourner contre vous. C'est à lui de contracter une assurance entre deux locataires.
Si votre préavis se termine le 5 du mois, le mois entier n'est pas dû au propriétaire ! Vous ne lui devez que les 5 jours qui se calculent au pro rata du mois entier.
Par exemple, votre préavis se termine le 13 janvier. Vous payez habituellement un loyer de 430 €. Sachant que le mois de janvier comporte 31 jours, vous devez à votre propriétaire 430x13/31 = 180,31 €.
Qu'en est-il des visite pour relouer l'appartement ? Alors certes, votre propriétaire n'a pas à garder de clé parce que la loi l'interdit sans votre accord (cf. dernier point). Et si jamais il a instauré des closes bidons lui permettant de faire visiter l'appartement quand il le chante, c'est aussi bidon. La loi dit clairement la chose suivante : « est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». C'est à dire, que votre propriétaire n'a aucun droit de faire visiter votre appartement les dimanches et jours fériés et qu'il ne peut pas le faire plus de 2 heures par jour. Cependant, cette loi dit indirectement, que du lundi au samedi, vous devez mettre un créneau de 2h pour les visites. La loi ne doit pas plus de précision donc à vous de vous mettre d'accord avec le propriétaire ou l'agence.
4 - J'ai peint les murs d'une autre couleur, est-ce que je dois remettre en état avant de partir ?
Déjà tout d'abord, est-ce qu'on a le droit de peindre ses murs ? Et bien absolument ! Le bailleur n'a aucun droit de s'opposer aux aménagement réalisé par le locataire à partir du moment où ceux-ci ne transforment pas le bien loué. Autrement dit, vous ne pouvez pas casser un mur mais le repeindre, aucun problème ou bien encore poser de la moquette.
La loi déclare également que les murs doivent être peints dans des tons neutres, autrement dit, si vous peignez en noir, là vous allez vous retrouver obligé de repeindre les murs.
Qu'en est-il de la peinture rouge ? Jurisprudence. Dans un arrêt du 20 septembre 2005, la Cour d'appel de Paris a jugé que la responsabilité du locataire ne pouvait être engagée pour avoir peint en rouge vif certains murs du bien loué. Vous pouvez donc peindre en rouge si ça vous plaît mais bon, si ça ne plait pas à votre propriétaire évitez tout de même les conflits.
De plus, n'hésitez pas à en parler, certains propriétaires sont prêts à vous faire une remise de loyer pour les frais de peinture. En effet, ça les arrange que ce soit leur locataire qui s'occupe de peindre ou tapisser. Vous pouvez tous deux y trouver votre compte.
Source : article 6.d. de la loi du 6 juillet 1989 / Arrêt du 1er février 1995 de la Cour d'appel de Nancy / Arrêt du 20 septembre 2005 de la Cour d'appel de Paris
5 - Mon propriétaire peut-il garder un double de mes clés ?
ABSOLUMENT PAS ! A partir du moment où votre bail est signé, le propriétaire n'a plus aucun droit d'entrer librement, c'est considéré comme votre "chez vous".
Bien sûr, il se peut qu'il vous serve la rengaine habituelle "oui mais en cas de problème, s'il faut intervenir... bla... bla... bla..." Bien sûr, si jamais le feu se déclenche chez vous, il est évident que les pompiers vont attendre que le propriétaire ramène gentiment sa clé. Ou bien encore "si jamais vous perdez vos clés, j'en garde une de secours". Un ami en qui vous avez confiance fera largement l'affaire !
Certains propriétaires en profitent même pour ajouter des closes absolument bidons dans le contrat de location qui l'autorisent notamment à entrer chez vous quand il le souhaite afin de pouvoir réaliser des visites (cf. point préavis). Comme si un magasin vous signait un papier vous autorisant à voler, ça reste du vol et pour le coup, ça reste passible de poursuites. Peu importe que le magasin soit d'accord ou non. Les lois sont faites pour être respectées.
Après, si vous faites confiance à votre propriétaire, alors rien ne vous empêche de lui laisser une clé ça peut se révéler pratique s'il faut changer un radiateur, réparer une fuite... ou autre.
Source : article 226-4 du Code pénal / article 9 du Code civil
N'oubliez pas que si vous avez la moindre question, que l'ANIL et l'ADIL (Association Nationale/Départementale pour l'Information sur le Logement) sont à votre disposition. Leur but est d'offrir gratuitement aux particuliers un conseil complet sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux liés au logement.
ADIL de la Gironde
Site internet : www.adil33.org
E-mail : adil33@wanadoo.fr
105, avenue Emile Counord
33300 BORDEAUX
Tel : 05 57 10 09 10
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